Надир КИНОСЬЯН

Конец прошлого века стал свидетелем мощного реконструктивного всплеска в центре Казани. Он начался в середине 90-х годов, когда власти взялись за решение важной социальной проблемы ветхого жилья. Поэтому процесс реконструкции центра неотделим от Программы ликвидации ветхого жилого фонда и во многом является ее результатом.
В то же время, реконструкция центра Казани происходит не в вакууме, а в контексте правовых, организационных, и экономических условий, существующих в Казани.
Жилищная программа, основанная на интервенции государства на рынок недвижимости и неготовность системы управления и градостроительного планирования к работе в рыночных условиях привели к негативным последствиям.

Амбициозные планы
Сценарий реконструкции центра г. Казани был во многом определен действиями государства в жилищной сфере. Для реализации жилищных прав граждан, проживающих в ветхом жилищном фонде, в 1995 г. была утверждена "Программа ликвидации ветхого жилого фонда и реконструкции кварталов ветхого жилья в г. Казани". Программа предусматривала переселение с 1996 по 2004 гг. 31907 семей, две третьих из которых проживало в центре, в предоставляемые бесплатно новые отдельные квартиры. Заслуживают внимания темпы строительства и объемы вводимого по Программе жилья.

В предшествующие годы с 1967 по 1995, т.е. за 28 лет, всего в городе из непригодных для проживания помещений было переселено 26438 семей, против переселения 31907 семей за девятилетний срок действия Программы. Размещать переселенцев планировалось в новых микрорайонах, построенных у городской черты. Из отселяемого 8001 ветхого строения жилой площадью 1211,7 тыс. кв. м строения, имеющие культурную и историческую ценность, предполагалось реконструировать (42%), не имеющие ценности предполагалось сносить (58%).

Для финансирования нового строительства и реконструкции кварталов ветхого жилья был создан Государственный внебюджетный жилищный фонд Республики Татарстан при Президенте Республики Татарстан, питаемый целевым налогом для ликвидации ветхого жилья (замененным в 2001 г. целевым взносом), средствами акциза от реализации нефти и другими источниками.

Что было сделано?
Начиная 1996 года, каждый год по Программе вводились сотни тысяч квадратных метров жилья в новоcтройках. Например, в 2000 году было введено 290,5 тыс. кв. м, что составило 54% от общего объема жилья, введенного в Казани. За семь лет реализации Программы было переселено 25788 семей - 81% от общего объема - и для их размещения было построено 242 многоквартирных дома.

Конечно, и здесь были свои проблемы, такие как стойкое сопротивление отдельных несознательных жителей "ветхих" усадеб, не желавших переезжать в нормативные квадратные метры. Оказалось, что с ними можно эффективно бороться отключением электричества и газа. Другие несознательные жители были недовольны районом, этажом, требовали раздельное жилье. Некоторые несознательные руководители отказывались платить добровольный взнос, однако, после того как Президент указал, что таким не место в республике, в 2002 г. с перепугу заплатили 3 млрд. 281 млн. рублей. Также оказалось, что строительство объектов КБО отстает от ввода жилья, что благоустройство территории здорово страдает, что в районе Азино канализационные стоки текут в озерцо, ставшее местом отдыха, что вызвало в 2001 г. случай холеры и всероссийский скандал.

Тем временем в отселенном центре ждали богатых инвесторов. Если руководителей еще можно заставить платить "добровольные" взносы, строителей строить, а не желающих переезжать выкурить с насиженного места, то заставить инвесторов заниматься реконструкцией уже проблематично. Оказалось, что они меньше всего интересуются восстановлением и реконструкцией исторических зданий, особенно памятников истории и культуры, так как затраты превышают стоимость строительства нового здания. При этом, инвесторов очень интересуют участки, но не любые, а в хорошем месте, обслуженные инженерной инфраструктурой, с приемлемыми градостроительными ограничениями и по приемлемой цене. Еще не нравятся инвесторам и предложения построить километр водопровода или, что еще веселей, получить согласование технических условий в центре взамен на строительство подстанции в новостройках.

Отселенные ветхие дома, в том числе памятники, подверглись варварской разборке и поджогам (иллюстрации: Дом Дружининой, 1911 г., ул. Космодемьянской, 2/5, памятник архитектуры местного значения). Целые кварталы оказались опустошенными. Уже к 1999 году стало ясно, что планы комплексной реконструкции кварталов ветхого жилья провалились. Реконструировать, часто меняя до неузнаваемости, удавалось лишь отдельные здания, в основном, под государственные нужды и на бюджетные средства.

Новое строительство в отселенных кварталах ведется крайне неравномерно. Отдельные территории застраиваются сверхплотно (улица Щапова), тогда как другие оставались в руинах. Повсеместно проектирование велось не в соответствии с общей идеей формирования квартала или района, а штучно, в границах домовладений. Это приводит к тому, что в сетку домовладений, сформированную для одно-двухэтажных зданий втискиваются 4-5 этажные здания (панорама от кремлевского холма).

Почему же так получилось?
То, как Программа была задумана, всякий раз наталкивает на мысль, что можно было сделать по-другому. Каждый раз возникают вопросы, почему в новостройках были повторены образцы "совкового" градостроительства, почему переживший советскую эпоху центр был перекроен в эпоху возврата к утраченным ценностям, почему частные фирмы по-прежнему работают не "благодаря", а "вопреки" имеющимся условиям, почему горожане еще раз стали абстрактным "населением", посчитанным по нормативу?

Не вызывает сомнений социальная важность Программы, однако, реализовать жилищные права граждан можно по-разному, а не только так, как это удобно строительному комплексу. Не было проведено необходимой работы по анализу проблемы, определению целей и поиску альтернативных способов их достижения. Вместо этого готовое, отработанное на протяжении советских десятилетий, показавшее свою социальную и экономическую неэффективность техническое решение затмило собой и парализовало поиски возможных пространственных, социальных и экономических путей борьбы с низким качеством жизни малоимущих граждан.

Технический детерминизм говорит о том, что люди живут плохо, потому что они живут в плохих условиях. При этом он игнорирует ряд очевидных взаимосвязей, например, то, что плохая жилая среда - это проявление социального неблагополучия, безработицы, низкого образовательного уровня и связанной с этим бедности. Поэтому борьба с симптомами не принесет результатов - больной социум будет переносить бациллу разрушения повсюду, превращая новостройки в новые трущобы.

Если в новостройках отразилась, по крайней мере, логика функционирования строительного комплекса, то в том, что происходит в центре, проследить какую-либо логику трудно. Говорили о сохранении наследия - утрачиваем остатки, говорили о привлечении инвесторов - мало что реально для этого сделали, планировали открытое конкурсное предоставление участков - получили запутанную бюрократическую процедуру.

В отношении кварталов отселенного жилья не было предложено никакой реалистичной градостроительной идеологии, способной привлекать инвестиции из негосударственного сектора. Такая идеология должна была сопровождаться аналитическими, прогнозными и планировочными проработками и опираться на эффективный и прозрачный организационно-правовой механизм. К сожалению, усилия, предпринятые в этих направлениях, были недостаточны.

Разработка градостроительной документации велась неадекватными темпами. В 1995 г. институт "Казгражданпроект" принялся разрабатывать ПДП центра, что заняло семь лет, а когда проект был, наконец, готов, оказалось, что Программа была почти реализована, много участков уже отведено, а сам ПДП не содержит никаких объемно-планировочных решений. Вялость казанского градостроительного мышления во многом объясняется тем, что управление архитектуры и градостроительства развивает в основном контрольно-разрешительную мускулатуру, тогда как аналитически-планировочный блок отстает в своем развитии.

Развитие административных мышц отнюдь не свидетельствует о том, что они используются на пользу городу. Объем административных полномочий не соответствует качеству власти. Прохождение заявки носит усложненный характер и связано с долгими временными издержками - предмета нескончаемых стонов девелоперов. Бюрократические проволочки сдерживают строительство. По-прежнему нет ясных правовых условий предоставления участков и взаимодействия девелоперов и органов архитектуры и градостроительства. Утверждение в 1998 г. Градостроительного устава города должно было свести процедуру согласования проектной документации до уровня, понятного школьнику, в действительности же, она нисколько не упростилась. Затягивается приведение устава в соответствие с Земельным кодексом РФ. Как уже было метко подмечено, чем меньше правил, тем легче "доставать изюм из булки".

Помимо институциональных проблем, есть проблемы и технические. Износ инженерных сетей в центре послужил дополнительным фактором, сдерживающим реконструкцию. За исключением так называемого квартала "Б" эта проблема нигде в центре целенаправленно не решалась. Недостаток мощностей сдерживает подключение к сетям инженерно-технического обеспечения новых потребителей.

В результате процессы в центре идут сами собой, без ответа на ключевые вопросы: Какую среду желательно получить в центре? Нужно ли сохранять, среду или отдельные здания? Новая архитектура - это хорошо или плохо? Как привлечь инвестиции в центр? К сожалению, ответа на эти вопросы нет до сих пор. Вместо этого, идет хаотичная застройка престижных улиц и возникают экстравагантные планы воссоздания зданий, утраченных в различных частях города, на территории специального заповедника. Взаимная неготовность согласовать интересы сторон и отсутствие публичного механизма, способного эффективно и результативно такие интересы согласовывать явилось, пожалуй, самой серьезной причиной того, планы реконструкции не осуществились. Власти часто игнорировали тенденции на рынке недвижимости и инвестиционные возможности. Бизнес был вынужден действовать не "благодаря", а "вопреки" существующим процедурам. Население центра, живущее в страхе того, "что нас отсюда вышибут", вообще не являлось "игроком" на этом поле.

Последствия Программы
"Уникальным для России социально-производственным строительным экспериментом" была названа Программа в местной прессе ("Казанские ведомости" от 14 мая 2003 г.). Меткость этого определения город еще будет чувствовать не один год. Продуктом Программы стали тысячи квадратных метров жилой площади, построенные для переселенцев, последствия же реализации Программы гораздо шире.

Сброс тысяч бесплатных квартир на первичный рынок недвижимости не мог не повлиять на его развитие. Это было крупной интервенцией государства на жилищный рынок. Перемещение тысяч семей на городские окраины увеличило потребность во внутригородских коммуникациях и зависимость горожан от транспорта. Это создает веер последствий, связанных с нагрузкой на транспортную систему, ростом вредных выбросов в атмосферу и потребностью в местах для парковки, борьба с которыми, например, с помощью строительства метро, требует новых расходов.

Для городской среды центра Программа действительно оказалась "Программой ликвидации…" - множество старинных зданий "не представляющих" историко-культурной ценности было снесено, а часть "представляющих" после отселения жильцов была обречена на разрушение. Целые кварталы центра оказались опустошенными, как гангрена по телу центра расползлись пустыри. Заметно снизилось население центрального Вахитовского района, что явилось дополнительным фактором деградации городской среды. Вместе с жителями из отселенных кварталов ушла привычная городская жизнь, и пустыри стали заполнятся таким паразитическим функциями как автостоянки, кочующие балаганы и зоопарки. Местные сообщества, обитавшие в центре с их социальными связями и привычным укладом жизни были разрушены. Люди оказались перемещены в незнакомую жилую среду, населенную такими же переселенцами.

Заключение
Судьбу центра города определила реализация Программы и неготовность системы управления и градостроительного планирования работать в рыночных условиях. Программа рассматривала жилье не как товар, а как социальное благо, поэтому на вооружения были взяты десятилетиями отработанные приемы. Имеющийся в Казани жилищный рынок не смог компенсировать государственную интервенцию в таком масштабе. Идеям комплексной реконструкции центра не суждено было реализоваться.

Имеющаяся в городе система управления не смогла перестроиться для работы в условиях рыночной экономики. Не было "наживки" для привлечения капитала. Поэтому бизнес демонстрирует меньшую заинтересованность в реконструкции центра, чем это ожидалось. Поведение бизнеса в связи с реконструкцией городского центра изучено также слабо, как и поведение городского социума.

Взаимная неготовность согласовать интересы сторон и отсутствие публичного механизма, способного эффективно и результативно такие интересы согласовывать явилось, пожалуй, главной причиной тех неприятных симптомов, которые мы наблюдаем на теле большого процесса, называемого "реконструкция центра Казани".

21 ноября 2003 г.

Об авторе:
Надир КИНОСЬЯН окончил с отличием АФ КГАСА (1996).
В 2000-2001 годах в Валлийском университете (г. Кардифф, Великобритания) подготовил диссертацию на тему "Система городского планирования в переходной экономике на примере г. Казани, Россия" и получил ученую степень магистра городского планирования.
В 2002 году стажировался в Институте жилища и городского развития (г. Роттердам, Нидерланды).
Член Союза архитекторов РФ.